Tapu
Emlakçı Komisyonu 2026: Kiralama ve Satışta Yasal Tavan
Satışta emlakçı komisyonu en fazla satış bedelinin %4'üdür (KDV hariç, toplam tavan; aksi yazılı yoksa alıcı-satıcı eşit, taraf başına ~%2). Kiralamada en fazla 1 aylık kira bedeli. Her iki tavanın üstüne %20 KDV eklenir. Emlakçı, satışta tapu tescili / kiralamada sözleşme kurulmadan komisyon isteyemez; ayrıca yetki belgesi zorunludur.
- Satışta tavan En fazla %4
- Kiralamada tavan 1 aylık kira
- KDV Üstüne +%20
- Dayanak Yönetmelik md. 20
Satışta komisyon: %4 tavan
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20'ye göre satışta azami hizmet bedeli, satış bedelinin (KDV hariç) yüzde 4'üdür ve bu toplam tavandır. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (taraf başına yaklaşık %2). Sözleşmede oran yazılmamışsa binde 5 uygulanır.
| Satış bedeli (örnek) | Azami komisyon (%4, KDV hariç) |
|---|---|
| 2.000.000 TL | 80.000 TL (taraf başına ~40.000) |
| 4.000.000 TL | 160.000 TL (taraf başına ~80.000) |
| 6.000.000 TL | 240.000 TL (taraf başına ~120.000) |
Tutarların üzerine ayrıca %20 KDV eklenir. Örnekler tavanı gösterir; taraflar daha düşük oran kararlaştırabilir.
Kiralamada komisyon: 1 aylık kira
Kiralamada azami hizmet bedeli bir aylık kira bedeli kadardır (KDV hariç, toplam tavan). Örneğin aylık kira 25.000 TL ise emlakçı komisyonu en fazla 25.000 TL + %20 KDV olur. Yönetmelik bu bedelin de kiracı ile mal sahibi arasında eşit paylaşılmasını öngörür; pratikte çoğunlukla kiracıya yansıtılır ama paylaşım sözleşmede yazılabilir.
Ne zaman ve kime ödenir?
Emlak işletmesi hizmet bedeline satışta tapu tescili, kiralamada kira sözleşmesinin kurulması ile hak kazanır — işlem tamamlanmadan komisyon istenemez. Ödeme yetki belgeli işletmeye yapılır; belgesiz kişi bu faaliyeti yasal olarak yürütemez. Not: emlak işletmelerinin 2026'da aldığı Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi yıllık harcı normal illerde 20.000 TL, büyükşehirlerde 40.000 TL'dir; bu emlakçının kendi gideridir, tüketiciye doğrudan yansıyan bir kalem değildir.
Sık sorulan sorular
Emlakçı komisyonu 2026'da en fazla ne kadar?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satışta emlakçı hizmet bedeli, satış bedelinin (KDV hariç) en fazla yüzde 4'üdür; bu toplam tavandır ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır (taraf başına yaklaşık %2). Kiralamada ise azami hizmet bedeli bir aylık kira bedeli kadardır. Bu tavanların üzerine ayrıca %20 KDV eklenir.
Emlakçı komisyonunu kim öder, kiracı mı ev sahibi mi?
Yönetmelik, hizmet bedelinin aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılmasını öngörür: satışta alıcı ve satıcı, kiralamada kiracı ve mal sahibi. Uygulamada kiralama komisyonu çoğunlukla kiracıya yansıtılsa da, sözleşmede paylaşımı yazılı belirlemek mümkündür.
Emlakçı işlem olmadan komisyon isteyebilir mi?
Hayır. Emlak işletmesi hizmet bedeline ancak satışta tapuda tescil, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla hak kazanır. İşlem tamamlanmadan (ör. sadece ev gösterildi diye) komisyon talep edilemez.
Komisyona KDV ekleniyor mu?
Evet. Yönetmelikteki %4 / 1 aylık kira tavanı KDV hariç matrah üzerinden hesaplanır; komisyon bir hizmet olduğu için tutarın üzerine ayrıca %20 KDV eklenir. Yani ödediğiniz toplam = komisyon + KDV. Sözleşmede tutarın KDV dahil mi hariç mi olduğunu kontrol edin.
Yetki belgesi olmayan emlakçıya komisyon ödemek zorunda mıyım?
Taşınmaz ticareti yapmak için Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi zorunludur. Belgesiz kişinin bu faaliyeti yasal olarak yürütmesi mümkün değildir; sözleşme yaparken karşı tarafın yetki belgesini ve hizmet bedeli sözleşmesini görmek hakkınızdır.
Sözleşmede komisyon oranı yazmıyorsa ne olur?
Satışta hizmet bedeli oranı yazılı kararlaştırılmamışsa Yönetmelik gereği satış bedelinin binde 5'i uygulanır. Yine de azami sınır (%4) her hâlde aşılamaz. Anlaşmazlığı önlemek için oranın sözleşmede açıkça yazılması önerilir.
Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20 (hizmet bedeli), Ticaret Bakanlığı (R.G. 05.06.2018/30442) + 492 s. Harçlar Kanunu (8) sayılı Tarife (yetki belgesi harcı, 2026) →
Geçerlilik: itibarıyla
Son güncelleme:
Bağlayıcı tutar, başvuru anında kurum sisteminde görünen tutardır. Bu site resmî bir kuruma ait değildir. Bilgiler resmî kaynaklardan derlenmiştir.
İlgili işlemler
- Şehir Değiştirme / Öğrenci Barınma Maliyeti 2026Başka şehirde okumak ne kadar? Yurt (KYK) vs ev (depozito en çok 3 aylık, emlakçı 1 aylık kira, kira damga, abonelik güvence, DASK). Çoğu iadeli/tavanlı.
- Tapu Harcı2026 tapu harcı: satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2) + 2.227 TL döner sermaye. Satış bedelinize göre hesaplayın; matrah ve ödeme. Resmî kaynaklı.
- Kira Sözleşmesi Damga Vergisi 2026Konut kira sözleşmesi damga vergisinden istisnadır (gerçek kişi mesken). İşyeri kirasında binde 1,89 (matrah süre × kira). Kim öder, örnek hesap. 488 sK.
- DASKDASK (zorunlu deprem sigortası) 2026: prim nasıl belirlenir, tapu devri ve abonelikte neden gerekli, neyi karşılar. Konut sigortasından farkı. Resmî kaynaklı.
- Emlak Vergisi2026 emlak vergisi: mesken binde 1, işyeri binde 2, arsa binde 3 (büyükşehirde 2 katı). Nasıl hesaplanır, ne zaman ödenir, muafiyet. Resmî kaynaklı.