Kira Geliri Vergisi 2026: İstisna 58.000, Stopaj %20

Kira geliri vergisi nedir?

Kira geliri vergisi, bir gayrimenkulün (konut veya işyeri) kiraya verilmesinden elde edilen gelir üzerinden ödenen gelir vergisidir; teknik adı gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) vergisidir. Bu sayfa, kiradan ne kazanacağınızı değil, kira gelirinden ne kadar vergi ödeyeceğinizi ve kimlerin istisna/muaf olduğunu anlatır. Konut ve işyeri kirası farklı kurallara tabidir: konutta 58.000 TL istisna vardır, işyerinde ise kiracı kaynağında %20 stopaj keser.

Konut kira istisnası: 58.000 TL

2026'da elde edilen konut kira geliri için istisna 58.000 TL'dir (2025'te 47.000 TL idi). Yıllık toplam konut kira geliriniz bu tutarı aşmıyorsa beyan vermezsiniz. Aşıyorsanız, yalnızca aşan kısım değil, gelirin tamamından 58.000 TL düşülür ve kalan tutar (gider indirimi sonrası) vergilenir. İstisna kişi başına bir kez uygulanır (kaç konutunuz olursa olsun tek istisna); ortak mülkiyette her ortak kendi payına ayrı istisna uygular.

Not: "Konut kira istisnası kaldırılıyor" haberleri bir kanun teklifi aşamasındadır, yürürlükte değildir. 31.12.2025 tebliğiyle 2026 istisnası 58.000 TL olarak geçerlidir.

İstisnadan kimler yararlanamaz?

Konut istisnasından (58.000 TL) aşağıdaki gruplar yararlanamaz:

• Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle yıllık beyanname vermek zorunda olanlar.
• İstisna sınırının üzerinde konut kirası elde edip beyan etmeyen veya eksik/geç beyan edenler.
• Ücret + menkul sermaye iradı + gayrimenkul sermaye iradı + diğer kazançlarının gayrisafi toplamı 2026'da 1.500.000 TL'yi aşanlar (konut kirası 58.000 altında olsa bile).

Ayrı bir emekli/dul/yetim istisnası yoktur; bu kişiler de toplam gelirleri 1.500.000 TL'yi aşmadıkça normal 58.000 TL istisnadan yararlanır.

Gider indirimi: götürü %15 veya gerçek gider

İstisna sonrası kalan hasılattan gider indirmek için iki yöntemden biri seçilir:

• Götürü gider (%15): kalan hasılatın %15'i belge gerekmeden gider sayılır. Seçilince 2 yıl dönülemez ve tüm gayrimenkullere birlikte uygulanır. Hakları kiraya verenler kullanamaz.
• Gerçek gider: belgelenen giderler indirilir — ödenen emlak vergisi, DASK/sigorta, kiraya verilen konutun kredi faizi, iktisap bedelinin ilk 5 yıl %5'i (yalnız konut), bakım-onarım, amortisman ve kendi oturduğunuz konuta ödediğiniz kira.

Gelir vergisi tarifesi 2026

Gider sonrası matraha uygulanan dilimler (ücret dışı gelirler):

İşyeri kirası: stopaj %20 ve beyan sınırı

İşyerini kiralayan (vergi mükellefi kiracı), brüt kira üzerinden %20 stopaj keser ve öder. İşyeri kira gelirinizin yıllık toplamı 2026'da 400.000 TL'yi aşmıyorsa ayrıca beyan vermezsiniz; kesilen %20 nihai vergidir. 400.000 TL'yi aşarsa yıllık beyan verilir ve yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir (çoğu zaman iade çıkar). Vergi kesmeyen bir kiracıya (ör. basit usul mükellef) kiralanan işyerinde beyan sınırı 22.000 TL'dir. İşyerinde konut istisnası uygulanmaz.

Örnek hesap (konut, 2026)

Yıllık brüt konut kirası 120.000 TL, başka geliri olmayan, götürü gider seçen bir kişi için:

• İstisna: 120.000 − 58.000 = 62.000 TL
• Götürü gider %15: 62.000 × 0,15 = 9.300 → matrah 52.700 TL
• Vergi: 52.700 × %15 = 7.905 TL (ayrıca beyanname damga vergisi)

Bu, açıklanan 2026 oran ve tutarlarıyla türetilmiş bir senaryodur; kişiye özel tutar değildir. Kendi durumunuz için GİB Hazır Beyan sistemi tutarı hesaplar.

Beyan ve ödeme

Beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1-31 Mart döneminde verilir (2026 gelirleri Mart 2027'de). Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart sonu ve Temmuz sonu. Beyan, GİB Hazır Beyan Sistemi üzerinden hazır sunulur ve onaylanır. Yıllık gelir vergisi beyannamesinde ayrıca maktu damga vergisi alınır (2026 içinde verilen beyannameler için 1.189,50 TL; sonraki yıl tutarı yeniden değerlemeyle güncellenir).

Sık sorulan sorular