Tapu
Değer Artışı Kazancı Vergisi 2026: 5 Yıl, İstisna
Satın alınan bir gayrimenkul 5 yıl içinde satılırsa, doğan değer artışı kazancı gelir vergisine tabidir; 5 yıl sonra satışta vergi doğmaz. Kazancın 2026 için 150.000,00 TL'si istisnadır — kazanç bunu aşmıyorsa vergi yoktur. Miras/bağışla edinilen taşınmazın satışı ise bu kapsamda değildir. Yukarıdaki hesaplayıcı, girdiğiniz kazançtan ödenecek vergiyi gösterir; kazancınızı kendisi hesaplamaz.
- Süre 5 yıl
- İstisna 150.000,00 TL
- Vergi Gelir vergisi
- Beyan İzleyen Mart
Değer artışı kazancı vergisi hesaplayıcı
Değer artışı kazancınızı girin (satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − giderler); istisna düşülüp GVK artan oranlı tarifesiyle ödenecek vergi anında çıksın. Hesaplayıcı kazancınızı hesaplamaz; girdiğiniz kazançtan ödenecek vergiyi gösterir.
Kazanç = satış bedeli − (endekslenmiş) alış bedeli − satış giderleri. Yİ-ÜFE endekslemesi alış bedelini yükseltir ve kazancı azaltır. Bu tutardan 150.000,00 TL istisna düşülür.
DEĞER ARTIŞI · 1.000.000 TL · 2026
- İstisna (düşülen)
- 150.000,00 TL
- Vergiye esas matrah
- 850.000,00 TL
Gayrimenkul, edinildikten sonraki beş yıl içinde satılırsa değer artışı kazancı yıllık beyanname üzerinden GVK artan oranlı tarifesiyle vergilendirilir. Beş yıl geçtikten sonraki satışta ve miras yoluyla gelen taşınmazın satışında bu vergi doğmaz. Bağlayıcı tutar, beyan üzerine tahakkuk eden tutardır.
Gelir vergisi tarifesi 2026 (ücret dışı)
| Matrah dilimi | Oran |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 |
| 190.000 – 400.000 TL | %20 |
| 400.000 – 1.000.000 TL | %27 |
| 1.000.000 – 5.300.000 TL | %35 |
| 5.300.000 TL'yi aşan | %40 |
Matrah, kazançtan 150.000,00 TL istisna düşüldükten sonra kalan tutardır; her dilime kendi oranı uygulanarak toplanır. Tarife GVK md.103'e göredir (2026, ücret dışı gelirler).
Ne zaman vergi doğar, ne zaman muaf?
- 5 yıl içinde satış İstisnayı (150.000,00 TL) aşan kazanç vergiye tabi GVK mük.80
- 5 yıl sonra satış Değer artışı kazancı doğmaz — vergi yok GVK mük.80
- Miras / bağış yoluyla edinim Kapsam dışı — değer artışı vergisi yok GVK mük.80
İstisnayı aşan kazanç, o yılın gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı vergilendirilir. Kesin tutar, GİB Hazır Beyan Sistemi'nde beyanla belirlenir.
İstisna ve beyan
2026 yılı değer artışı kazancı istisnası 150.000,00 TL'dir (2025: 120.000 TL). Kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez. Aşıyorsa, kazanç elde edilen yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi genelde mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Satışta ayrıca tapu harcı (alıcı ve satıcıdan binde 20) doğar; bu, değer artışı vergisinden ayrıdır.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkul satışında vergi ne zaman doğar?
Bedelle (satın alma) edinilen bir gayrimenkul, edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabidir. Beş yıl geçtikten sonra yapılan satışta bu vergi doğmaz. Ayrıca kazancın 2026 yılı için 150.000,00 TL'si istisnadır; kazanç bu tutarı aşmıyorsa vergi ödenmez ve beyanname verilmez.
Değer artışı kazancı istisnası 2026'da ne kadar?
2026 yılında değer artışı kazancı istisnası 150.000,00 TL'dir (2025'te 120.000 TL idi). Satıştan doğan kazancın bu tutara kadarı gelir vergisinden istisnadır; yalnızca aşan kısım vergilendirilir.
Vergi nasıl ve hangi oranda ödenir?
İstisnayı (150.000 TL) aşan kazanç, o yılın gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı vergilendirilir: 2026 ücret dışı tarifede 190.000 TL'ye kadar %15, sonra sırasıyla %20, %27, %35 ve 5.300.000 TL'yi aşan kısım için %40. Yukarıdaki hesaplayıcı, girdiğiniz kazançtan bu tarifeyle ödenecek vergiyi hesaplar; kazancınızı kendisi hesaplamaz. Bağlayıcı tutar GİB Hazır Beyan Sistemi'nde beyanla kesinleşir.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır. İvazsız olarak (miras veya bağış yoluyla) edinilen gayrimenkulün elden çıkarılması değer artışı kazancı kapsamında değildir; bu satıştan değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Miras yoluyla edinimde ayrıca veraset ve intikal vergisi ve tapu intikal harcı söz konusu olabilir.
Beş yıl nasıl hesaplanır?
Beş yıllık sürenin hesabında iktisap (edinme) tarihi esas alınır ve takvim günü olarak sayılır. Tapuda tescil tarihi genellikle iktisap tarihidir; bazı durumlarda fiilen kullanıma başlama tarihi dikkate alınabilir.
Beyan ne zaman verilir?
Değer artışı kazancı, elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi genelde mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Kaynak: Değer artışı kazancı istisnası — 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (R.G. 31.12.2025/33124) + GVK mükerrer 80 →
Geçerlilik: itibarıyla
Son güncelleme:
Bağlayıcı tutar, başvuru anında kurum sisteminde görünen tutardır. Bu site resmî bir kuruma ait değildir. Bilgiler resmî kaynaklardan derlenmiştir.
İlgili işlemler
- Tapu Harcı2026 tapu harcı: satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2) + 2.227 TL döner sermaye. Satış bedelinize göre hesaplayın; matrah ve ödeme. Resmî kaynaklı.
- Veraset ve İntikal Vergisi 20262026 veraset ve intikal vergisi: veraset yoluyla %1-10, bağışta %10-30. İstisna mirasçı başına 2.907.136 TL, bağışta 66.935 TL. Hesaplama, beyan süresi. Tebliğ 57.
- Emlak Vergisi2026 emlak vergisi: mesken binde 1, işyeri binde 2, arsa binde 3 (büyükşehirde 2 katı). Nasıl hesaplanır, ne zaman ödenir, muafiyet. Resmî kaynaklı.